En bref
L'arrêté de péril est l'acte par lequel le maire prescrit au propriétaire d'un bâtiment dangereux les mesures nécessaires pour faire cesser le danger. Depuis le 1er janvier 2021, son nom officiel est arrêté de mise en sécurité. Il relève de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, prévue aux articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
L'auteur de ce guide
Antoine Torres
Ingénieur structures
- École des Mines d'Alès
- Mastère Spécialisé CHEBAP
- Sept ans d'expérience en structures
Un pouvoir de police au service de la sécurité des personnes
L'article L.511-1du Code de la construction et de l'habitation pose le principe : la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations s'exerce dans les conditions fixées par ce chapitre. Il ne s'agit pas d'un pouvoir général de police du maire, mais d'une police spéciale, encadrée pas à pas par le code : ce qu'elle vise, qui l'exerce, comment, et avec quelles suites.
L'article L.511-2délimite son champ. Parmi les situations visées figure, en premier lieu, le risque présenté par les murs, bâtiments ou édifices qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers. C'est la situation communément appelée péril, celle de l'immeuble menaçant ruine. Le texte vise aussi le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif d'habitation, l'entreposage de matières explosives ou inflammables, et l'insalubrité.
Le texte
Selon l'article L.511-4, le maire exerce ces pouvoirs de police pour les trois premières situations, celles qui touchent à la sécurité. Cette compétence peut revenir au président de l'établissement public de coopération intercommunale lorsqu'elle lui a été transférée. Le représentant de l'État demeure compétent en matière d'insalubrité.
Arrêté de péril ou arrêté de mise en sécurité ?
Le texte
Les deux expressions désignent la même réalité, mais une seule est exacte aujourd'hui. L'ordonnance du 16 septembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, a unifié une douzaine de polices administratives en une police unique. Le document se nomme désormais arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité (article L.511-11).
Avant cette réforme, un maire confronté à un immeuble dégradé naviguait entre des procédures distinctes, aux fondements et aux délais différents : péril ordinaire, péril imminent, insalubrité, sécurité des équipements communs. L'ordonnance a fondu cet ensemble dans un régime unique, applicable aux arrêtés notifiés à compter du 1er janvier 2021.
L'expression arrêté de périln'a donc plus de base textuelle, ce qui ne l'a pas empêchée de survivre dans l'usage courant, y compris dans certains services communaux et sur des documents administratifs. Elle reste parfaitement compréhensible. Simplement, dans un acte, une délibération ou un rapport, c'est la dénomination du code qu'il faut employer. Le glissement de vocabulaire dit d'ailleurs quelque chose de l'esprit du texte : on ne nomme plus le mal, on nomme l'objectif.
Deux procédures : l'ordinaire et l'urgence
Le texte
La procédure ordinaire (articles L.511-10 et L.511-11) suppose un échange préalable avec le propriétaire, qui dispose d'au moins un mois pour présenter ses observations. La procédure d'urgence (article L.511-19) s'applique en cas de danger imminent : l'arrêté est alors pris sans procédure contradictoire préalable et se limite aux mesures indispensables.
| Critère | Procédure ordinaire | Procédure d'urgence |
|---|---|---|
| Situation visée | Un immeuble qui n'offre pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des occupants et des tiers, sans danger immédiat | Un danger imminent, c'est-à-dire qui appelle une réaction sans délai |
| Base légale | Articles L.511-10 et L.511-11 du CCH | Articles L.511-19 à L.511-21 du CCH |
| Procédure contradictoire | Oui : les personnes concernées sont informées des mesures envisagées et disposent d'un délai d'au moins un mois pour présenter leurs observations | Non : l'arrêté est pris sans procédure contradictoire préalable |
| Portée des mesures | Réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation, démolition, cessation de la mise à disposition, interdiction d'habiter ou d'accéder, temporaire ou définitive | Les seules mesures indispensables pour faire cesser le danger, dans un délai fixé par l'arrêté |
| Suite | Mainlevée de l'arrêté une fois les mesures exécutées | Mainlevée si le danger a durablement cessé ; sinon la procédure ordinaire prend le relais |
Le contradictoire de la procédure ordinaire n'est pas une formalité : l'autorité informe les personnes concernées des motifs et des mesures envisagées, et les occupants sont notifiés en parallèle. Chacun peut faire valoir sa position avant que l'arrêté ne soit pris.
L'article L.511-11énumère ce que l'arrêté peut prescrire : la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation, la démolition de tout ou partie du bâtiment, la cessation de la mise à disposition du local à des fins d'habitation, ou encore l'interdiction d'habiter, d'utiliser ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. La démolition ou l'interdiction définitive ne peuvent cependant être prescrites que dans les cas restreints prévus par le texte.
En urgence, la logique s'inverse. L'article L.511-19autorise l'autorité, en cas de danger imminent, à ordonner par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les seules mesures indispensables pour faire cesser ce danger, dans un délai qu'elle fixe. La démolition complète, lorsqu'aucune autre mesure ne permet d'écarter le danger, suppose une autorisation préalable du juge judiciaire. Si les mesures ont mis fin durablement au danger, l'autorité en prend acte par un arrêté de mainlevée (article L.511-21) ; à défaut, elle bascule sur la procédure ordinaire.
Un danger est signalé : ce que prévoit le code
Le texte
Avant de prendre un arrêté, l'autorité compétente peut demander au tribunal administratif la désignation d'un expert. Selon l'article L.511-9, cet expert examine les bâtiments, dresse constat de leur état et propose les mesures de nature à mettre fin au danger. Il se prononce dans les vingt-quatre heures suivant sa désignation.
Ce mécanisme mérite l'attention des élus, car il structure la réaction. Un signalement arrive : un habitant qui alerte sur une fissure, un professionnel qui s'inquiète, un désordre visible depuis la rue. La question n'est alors pas seulement de savoir s'il faut prendre un arrêté, mais d'objectiver l'état réel du bâtiment pour décider en connaissance de cause. Si le rapport de l'expert conclut à un danger imminent, l'autorité met en œuvre la procédure d'urgence.
L'architecture des textes est ici sans ambiguïté : l'article L.511-2 définit les situations qui relèvent de cette police, et l'article L.511-4 désigne le maire comme l'autorité compétente pour les trois premières, celles qui touchent à la sécurité. Nous n'en dirons pas davantage sur le terrain de la responsabilité, qui relève du conseil juridique et non de notre métier. Nous le disons en revanche sans détour du côté technique : une décision de police ne vaut que par la qualité du constat qui la fonde. C'est là que se situe notre apport. Sur le volet institutionnel, notre page consacrée au rôle des communes détaille le cadre dans lequel s'inscrit cette responsabilité.
Ce que l'arrêté change pour le propriétaire et les occupants
Un arrêté de mise en sécurité n'est pas un simple courrier d'avertissement. Il crée des obligations, assorties de leviers d'exécution, et produit des effets immédiats sur la situation des occupants.
Le texte
L'arrêté fixe un délai d'exécution. À défaut, deux leviers existent : une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour de retard (article L.511-15), et l'exécution d'office des mesures par l'autorité compétente, aux frais du propriétaire (article L.511-16).
L'exécution des mesures prescrites. L'arrêté indique les travaux ou mesures à réaliser et le délai imparti. Il mentionne également les conséquences du non-respect de ce délai : le propriétaire est informé, dans l'acte lui-même, de ce qui l'attend s'il ne s'exécute pas.
L'astreinte. L'article L.511-15 prévoit une astreinte, dans la limite de 1 000 euros par jour de retard, fixée par arrêté de l'autorité compétente au regard de l'ampleur des mesures prescrites et des conséquences de leur inexécution. Son application n'interdit pas l'exécution d'office.
L'exécution d'office. Lorsque les mesures ne sont pas exécutées dans le délai, l'autorité peut les faire exécuter d'office aux frais du propriétaire, dans les conditions de l'article L.511-16. En procédure d'urgence, l'article L.511-20 renvoie au même mécanisme.
Les loyers et le sort des occupants. Lorsque l'arrêté emporte une interdiction d'habiter, l'article L.521-2 prévoit que le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, et jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Une obligation d'hébergement ou de relogement des occupants peut par ailleurs peser sur le propriétaire, dans les conditions de l'article L.521-3-1.
La mainlevée. L'arrêté n'est pas définitif par nature : une fois les mesures exécutées et le danger écarté, l'autorité compétente prononce la mainlevée. C'est l'horizon de toute la procédure, et la raison pour laquelle il vaut mieux traiter tôt que tard.
Vu du propriétaire ou du syndic, le message est clair : à ce stade, le calendrier ne vous appartient plus. Les travaux se font dans le délai fixé par l'arrêté, pas dans celui que permettrait la trésorerie de la copropriété. C'est précisément ce qui distingue un désordre traité à froid d'un désordre traité sous contrainte.
L'arrêté de péril, ou l'échec de la prévention
À retenir
L'arrêté de mise en sécurité est un outil curatif : il intervient lorsque le danger est déjà là. Le diagnostic structurel de l'article L.126-6-1, créé par la loi du 9 avril 2024, est préventif : il décrit les désordres qui portent atteinte à la solidité du bâtiment et évalue les risques pour les occupants et les tiers, avant que la situation ne bascule.
Les deux dispositifs se répondent, et le code lui-même établit le lien : l'article L.126-6-1 branche le diagnostic structurel sur la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, c'est dans ce cadre que le maire peut en exiger la production, puis le faire réaliser d'office. Prévention et police ne sont pas deux mondes séparés : ce sont deux moments d'une même chaîne. Le détail de ce mécanisme, délais et frais compris, figure sur notre page consacrée à l'accompagnement des collectivités.
La différence tient au moment où l'on regarde. Le diagnostic structurel s'applique, dans les secteurs délibérés par la commune, aux bâtiments d'habitation collectifs, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction et au moins une fois tous les dix ans. Il lit le bâtiment en suivant la descente de charges, de la couverture aux fondations. Il permet de distinguer un désordre esthétique d'une pathologie qui met en cause la stabilité, et de hiérarchiser les suites tant qu'il est encore temps d'arbitrer.
Nous ne prétendons pas qu'un diagnostic supprime tout risque d'arrêté : un bâtiment peut se dégrader, un sinistre peut survenir, et certaines situations sont déjà trop avancées quand on les découvre. Nous disons simplement qu'entre un désordre identifié tôt et un danger constaté par un expert en vingt-quatre heures, il y a l'écart entre une décision et une réaction. Pour une commune, la question n'est donc pas seulement de savoir prendre un arrêté, c'est de savoir dans quel état est son parc avant d'avoir à en prendre un.
Le regard d'un bureau d'études aux côtés des communes
Nous sommes un bureau d'études structures indépendant basé à Narbonne, et nous intervenons dans l'Aude, l'Hérault et les Pyrénées-Orientales. Nous ne prenons pas les arrêtés, nous ne conseillons pas sur le droit : nous apportons la lecture technique du bâti sur laquelle les décisions se fondent, à Narbonne, Béziers, Carcassonne comme à Perpignan.
Qui est IDSD
IDSD est dirigé par Antoine Torres, Ingénieur de l'École des Mines d'Alès, titulaire du Mastère Spécialisé CHEBAP en béton armé et précontraint. Nous disposons d'une assurance RC professionnelle dédiée et notre indépendance est la condition de la valeur de nos analyses.
Communes et services techniques
Cartographier les zones avant de délibérer, contrôler la conformité des rapports reçus, hiérarchiser les suites : notre accompagnement des collectivités couvre tout le dispositif du diagnostic structurel obligatoire.
Notre accompagnement des collectivitésSyndics et propriétaires
Un immeuble présente des désordres, ou vous avez reçu une demande de la commune. Nous évaluons la solidité et la stabilité de l'ouvrage et vous remettons des conclusions lisibles, défendables en assemblée générale.
Demander un devisUn doute sur un immeuble de votre commune ?
Qu'il s'agisse d'un signalement à objectiver ou d'un parc ancien à cartographier, un premier échange suffit à cadrer le besoin.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un arrêté de péril ?
C'est l'acte par lequel l'autorité compétente, le plus souvent le maire, prescrit à un propriétaire les mesures nécessaires pour faire cesser le danger que présente un bâtiment. Depuis le 1er janvier 2021, le terme officiel est arrêté de mise en sécurité. Il relève de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, prévue aux articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Dit-on encore arrêté de péril ou arrêté de mise en sécurité ?
Les deux s'entendent, mais un seul est exact aujourd'hui. L'ordonnance du 16 septembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, a unifié une douzaine de polices administratives en une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles. L'arrêté qui en résulte se nomme désormais arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité (article L.511-11). L'expression arrêté de péril reste employée par habitude, y compris par des services communaux.
Qui prend l'arrêté de mise en sécurité ?
Le maire, au titre de la police spéciale prévue à l'article L.511-4 du Code de la construction et de l'habitation, pour les situations de sécurité : immeuble n'offrant pas les garanties de solidité, dysfonctionnement des équipements communs, entreposage de matières dangereuses. Cette compétence peut être exercée par le président de l'établissement public de coopération intercommunale lorsqu'elle lui a été transférée. Le représentant de l'État reste compétent en matière d'insalubrité.
Quelle est la différence entre la procédure ordinaire et la procédure d'urgence ?
La procédure ordinaire suppose un échange préalable : les personnes concernées sont informées des mesures envisagées et disposent d'un délai d'au moins un mois pour présenter leurs observations. La procédure d'urgence, prévue à l'article L.511-19, s'applique en cas de danger imminent : l'arrêté est pris sans procédure contradictoire préalable et se limite aux mesures indispensables pour faire cesser le danger.
Que se passe-t-il si le propriétaire n'exécute pas les mesures prescrites ?
Deux leviers existent. L'article L.511-15 prévoit une astreinte, dans la limite de 1 000 euros par jour de retard, fixée par l'autorité compétente au regard de l'ampleur des mesures prescrites et des conséquences de leur inexécution. L'article L.511-16 permet en outre à l'autorité de faire exécuter les mesures d'office, aux frais du propriétaire.
Un arrêté de mise en sécurité suspend-il les loyers ?
Lorsque l'arrêté emporte une interdiction d'habiter, l'article L.521-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, et jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Selon les cas, une obligation d'hébergement ou de relogement des occupants pèse par ailleurs sur le propriétaire, dans les conditions de l'article L.521-3-1.
Le diagnostic structurel permet-il d'éviter un arrêté de péril ?
Ce sont deux logiques opposées dans le temps. L'arrêté est curatif : il intervient une fois le danger constaté. Le diagnostic structurel de l'article L.126-6-1, issu de la loi du 9 avril 2024, est préventif : il décrit les désordres qui portent atteinte à la solidité du bâtiment et évalue les risques pour les occupants et les tiers, avant que la situation ne devienne un danger. Aucun document ne garantit qu'un arrêté ne sera jamais nécessaire, mais connaître l'état réel du bâti permet d'engager les travaux au bon moment.