En bref
Le diagnostic technique global (DTG), créé par la loi ALUR de 2014, offre une vision globale de l'état d'une copropriété : parties communes, équipements, performance énergétique. Il programme sur dix ans les travaux à prévoir et devient obligatoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans.
L'auteur de ce guide
Antoine Torres
Ingénieur structures
- École des Mines d'Alès
- Mastère Spécialisé CHEBAP
- Sept ans d'expérience en structures
Le diagnostic technique global (DTG) de copropriété
Le diagnostic technique global a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014et inscrit aux articles L.731-1 à L.731-5 du Code de la construction et de l'habitation. C'est un bilan complet de l'état d'une copropriété : il permet d'évaluer l'état général du bâtiment, d'identifier les travaux à prévoir et d'aider les copropriétaires à planifier l'entretien de leur patrimoine.
Concrètement, le DTG porte sur les parties communes et les équipements techniques, comme la toiture, les façades, les planchers, les réseaux, le chauffage collectif ou l'ascenseur, ainsi que sur les performances énergétiques de l'immeuble. Son objectif est d'anticiper les besoins futurs pour éviter des réparations plus importantes et plus coûteuses.
À retenir
Le DTG permet de connaître l'état d'une copropriété et de planifier les travaux à venir. Il ne remplace pas le diagnostic structurel obligatoire, qui évalue la solidité et la sécurité du bâtiment, ni les autres diagnostics réglementaires.
Quand le DTG est-il obligatoire ?
Le DTG n'est pas obligatoire pour toutes les copropriétés. La réponse mérite d'être précise, car il ne s'impose que dans des cas définis par la loi.
Le texte
Le DTG est obligatoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, ainsi que pour les copropriétés visées par une procédure administrative de sécurité ou de salubrité. Dans les autres cas, l'assemblée générale doit se prononcer sur sa réalisation, mais reste libre de le voter.
La mise en copropriété d'un immeuble ancien
Depuis le 1er janvier 2017, tout immeuble de plus de dix ans qui fait l'objet d'une mise en copropriété doit être accompagné d'un DTG. L'objectif : que les futurs copropriétaires achètent en connaissance de l'état du bâtiment.
Les copropriétés sous procédure
Lorsqu'une copropriété fait l'objet d'une procédure administrative visant la sécurité ou la salubrité de l'immeuble, l'autorité publique peut exiger la production d'un DTG pour objectiver la situation.
Le vote en assemblée générale
En dehors de ces cas, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de réaliser un DTG. Les copropriétaires décident alors de l'engager ou non : l'obligation porte sur la mise au vote, pas sur la réalisation.
Un point important pour les immeubles anciens : le fait qu'un DTG soit facultatif dans votre situation ne signifie pas que la question de la solidité l'est aussi. Si votre commune a délibéré des zones de diagnostic, c'est le diagnostic structurel (article L.126-6-1) qui s'impose, indépendamment du DTG.
Que contient un DTG ?
À retenir
Le DTG réunit cinq volets : l'état apparent des parties communes et des équipements, la situation de l'immeuble au regard de ses obligations réglementaires, l'analyse des améliorations possibles, un diagnostic de performance énergétique, et la liste des travaux à mener sur dix ans avec une évaluation sommaire de leur coût.
Copropriété ancienne · Bilan technique de l'immeubleL'état apparent des parties communes et des équipements. Toiture, façades, planchers, réseaux, chauffage collectif, ascenseur : le bilan visuel de ce qui compose l'immeuble et de son état de conservation.
La situation au regard des obligations réglementaires. Le diagnostic vérifie où en est la copropriété par rapport aux obligations légales et réglementaires qui pèsent sur le bâtiment.
L'analyse des améliorations possibles. Des pistes concrètes pour améliorer la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble, au-delà du simple entretien courant.
Le diagnostic de performance énergétique. Un DPE collectif, ou un audit énergétique lorsque l'immeuble y est soumis, pour situer la copropriété sur le plan énergétique.
La liste des travaux sur dix ans et leur coût. Le DTG hiérarchise les travaux à mener dans les dix années à venir pour conserver le bâtiment, avec une évaluation sommaire de leur coût.
Le DTG couvre donc un spectre large, de l'énergie à la gestion. Mais son volet bâti reste une analyse de l'état apparent : il n'emporte pas, en tant que tel, l'étude fine de la structure ni les calculs qu'exige l'examen de la solidité d'un immeuble présentant des pathologies. C'est précisément là qu'un bureau d'études structures apporte une valeur que le cadre du DTG ne garantit pas à lui seul.
DTG, PPPT, diagnostic structurel : trois outils à ne pas confondre
Trois diagnostics circulent aujourd'hui dans le vocabulaire des copropriétés, et la confusion entre eux est la source des erreurs les plus coûteuses. Ils n'ont ni la même base légale, ni la même finalité, ni le même niveau d'exigence.
Le texte
Le DTGdresse l'état technique de la copropriété (loi ALUR). Le PPPT programme les travaux sur dix ans (loi Climat et Résilience). Le diagnostic structurel évalue la sécurité de la structure (loi du 9 avril 2024). Trois démarches, trois objectifs.
| Critère | DTG | PPPT | Diagnostic structurel |
|---|---|---|---|
| Finalité | Dresser l'état technique global de la copropriété et anticiper sa gestion patrimoniale | Programmer les travaux d'entretien et de rénovation énergétique sur dix ans | Évaluer la solidité et la stabilité de la structure du bâtiment |
| Nature | État des lieux et outil d'aide à la décision | Outil de programmation et de budgétisation | Évaluation technique de sécurité |
| Base légale | Loi ALUR de 2014 (articles L.731-1 à L.731-5 du CCH) | Loi Climat et Résilience de 2021 | Loi du 9 avril 2024 (article L.126-6-1 du CCH) |
| Déclencheur | Mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, ou vote en assemblée générale | Copropriétés d'habitation de plus de 15 ans, avec une entrée en vigueur progressive selon la taille de la copropriété | Délibération d'une commune définissant des zones de diagnostic |
| Volet structure | Analyse de l'état apparent, sans calcul de structures obligatoire | Programmation de travaux : la sécurité structurelle n'est pas l'objet du plan, sauf si son auteur remplit les conditions du diagnostic structurel | Cœur de la mission : pathologie du bâti et lecture de la descente de charges |
| Compétences | Professionnel qualifié en bâtiment, mission cadrée par décret | Formation supérieure de trois ans en techniques du bâtiment, sans expérience minimale exigée (décret n° 2022-663) | Ingénieur Bac+5 structure, deux ans d'expérience, indépendant et assuré |
La principale différence concerne le diagnostic structurel. Beaucoup pensent qu'un DTG ou un PPPT remplace un diagnostic structurel, mais ce n'est pas le cas : c'est la confusion la plus lourde de conséquences, en particulier pour les syndics qui doivent objectiver leurs décisions en assemblée générale.
Retenez l'essentiel : le DTG ne vaut pas diagnostic structurel. Le PPPT, lui, le peut, mais à une condition que la loi pose noir sur blanc. L'article L.126-6-1 prévoit qu'en copropriété l'obligation est satisfaite par l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, à condition que la personne qui l'a élaboré justifie des compétences et des garanties définies par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025, celles-là mêmes exigées pour le diagnostic structurel. La différence ne repose donc pas sur le document lui-même, mais sur les qualifications de la personne qui l'établit : la condition porte sur l'auteur du plan, pas sur le document.
C'est là que se joue la vraie question, car les deux dispositifs n'exigent pas les mêmes profils. Le décret propre au PPPT demande une formation supérieure de trois ans en techniques du bâtiment, sans expérience minimale, et n'impose pas d'assurance de responsabilité civile professionnelle. Le diagnostic structurel, lui, exige cinq années de formation en bâtiment, construction, génie civil ou géotechnique, deux années d'expérience, et une assurance dédiée à montants planchers. Surtout, l'évaluation de la stabilité et de la solidité figure parmi les compétences exigées du diagnostiqueur structurel, et pas de l'auteur d'un PPPT. Avant de considérer que votre plan vous couvre, vérifiez donc qui l'a signé et à quel titre. Les critères sont détaillés, texte par texte, dans notre guide PPPT ou diagnostic structurel.
À retenir
Le DTG est un outil de gestion et de planification des travaux. Il ne remplace pas un diagnostic structurel, dont l'objectif est de vérifier la solidité et la sécurité du bâtiment. Avant de considérer qu'un DTG ou un PPPT répond à cette obligation, il est essentiel de vérifier les compétences du professionnel qui l'a réalisé.
Pourquoi confier le volet structure à un bureau d'études
Le DTG mobilise des compétences variées, de l'énergie à la gestion. Mais dès qu'il s'agit de la solidité du bâtiment, la lecture d'une fissure, l'analyse d'un plancher qui fléchit ou l'examen d'une descente de charges, c'est un savoir-faire d'ingénieur qui entre en jeu.
Nous sommes un bureau d'études structures indépendant basé à Narbonne, qui intervient dans l'Aude, l'Hérault et les Pyrénées-Orientales, aux côtés des copropriétés et des syndics de Narbonne, Béziers, Carcassonne et Perpignan. Notre valeur ajoutée est claire : porter un regard d'ingénieur sur le bâti, distinguer un désordre esthétique d'une pathologie qui menace la stabilité, et fiabiliser les conclusions techniques d'un diagnostic sur lesquelles reposeront des décisions de travaux parfois lourdes.
Qui est IDSD
IDSD est dirigé par Antoine Torres, Ingénieur de l'École des Mines d'Alès, titulaire du Mastère Spécialisé CHEBAP en béton armé et précontraint. Notre indépendance est la condition de la valeur de nos analyses.
Syndics de copropriété
Vous jonglez déjà avec DTG, PPPT et diagnostics obligatoires. Nous prenons en charge le regard structure, celui qui engage la sécurité, et vous remettons des conclusions claires, défendables en assemblée générale.
Demander un devisCommunes et collectivités
Face à un parc ancien, la solidité du bâti est le premier facteur de confiance. Nous aidons les collectivités à objectiver techniquement l'état de leur patrimoine et à cadrer leur politique de l'habitat.
Notre accompagnement des collectivitésQuestions fréquentes
Le DTG est-il obligatoire ?
Oui, dans certains cas : lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, et pour les copropriétés visées par une procédure administrative de sécurité ou de salubrité. Dans les autres cas, l'assemblée générale doit se prononcer sur la réalisation d'un DTG, mais reste libre de le voter ou non.
DTG ou PPPT : quelle différence ?
Le DTG, créé par la loi ALUR de 2014, fait l'état des lieux technique de la copropriété. Le PPPT, issu de la loi Climat et Résilience de 2021, utilise ce diagnostic pour planifier les travaux sur les dix prochaines années, avec un accent énergétique. Le DTG peut d'ailleurs servir de base au PPPT : quand il conclut à l'absence de travaux nécessaires sur dix ans, la copropriété est dispensée de PPPT pendant sa durée de validité.
Qui peut réaliser un DTG ?
Un professionnel qualifié et indépendant du syndic et des copropriétaires, disposant des compétences en bâtiment définies par le décret d'application. Confier le volet structure à un bureau d'études indépendant permet de fiabiliser le diagnostic, en particulier sur un immeuble ancien où la solidité du bâti est en jeu.
Le DTG remplace-t-il le diagnostic structurel obligatoire ?
Non. Ce sont deux démarches distinctes : le DTG évalue l'état général du bâtiment et aide à programmer les travaux, il relève de la loi ALUR et vise la gestion patrimoniale ; le diagnostic structurel vérifie la solidité et la sécurité de la structure, il relève de la loi du 9 avril 2024 (article L.126-6-1) et répond à des exigences de compétence bien plus strictes. Un DTG ne vaut pas diagnostic structurel réglementaire.
Combien de temps le DTG est-il valable ?
Le DTG projette les travaux à réaliser sur une période de dix ans : c'est l'horizon de référence de ses conclusions, qui sert aussi de référence pour la gestion et l'entretien de la copropriété. Lorsqu'il conclut à l'absence de travaux nécessaires sur cette période, la copropriété est exonérée de plan pluriannuel de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.