En résumé
Le diagnostic structurel, réalisé par un ingénieur structure indépendant, apporte une vision objective de l'état de conservation d'un immeuble. Depuis la loi du 9 avril 2024 (article L.126-6-1 du Code de la construction et de l'habitation), une commune peut le rendre obligatoire pour les immeubles collectifs d'habitation de plus de 15 ans situés dans les zones qu'elle délibère. Les propriétaires disposent alors de 18 mois pour le faire réaliser.
L'âge à partir duquel un immeuble peut être concerné
Le délai pour faire réaliser le diagnostic
Des logements inspectés, en plus des parties communes
La périodicité de renouvellement
L'auteur de ce guide
Antoine Torres
Ingénieur structures
- École des Mines d'Alès
- Mastère Spécialisé CHEBAP
- Sept ans d'expérience en structures
Ce qu'on contrôle déjà dans un immeuble
La solidité de la structure : le seul risque qui n'avait aucun diagnostic. Jusqu'à la loi du 9 avril 2024.
Le cadre légal : loi du 9 avril 2024, article L.126-6-1
Le texte
Trois textes encadrent le diagnostic structurel : la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 qui crée l'obligation, le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 qui en fixe les conditions, et l'arrêté du 22 août 2025 qui impose le modèle de rapport.
L'article L.126-6-1 du Code de la construction et de l'habitation, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, permet aux communes de définir des zones dans lesquelles les immeubles collectifs d'habitation de plus de 15 ans doivent faire l'objet d'un diagnostic structurel.
Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 précise les conditions d'application : les qualifications exigées du professionnel, ses garanties d'indépendance et d'assurance, et la périodicité du diagnostic (tous les 10 ans).
L'arrêté du 22 août 2025fixe le modèle de rapport que doit utiliser le professionnel. Nos rapports sont strictement conformes à ce modèle ministériel, ce qui garantit qu'ils seront recevables par votre commune.
Qui est concerné par le diagnostic structurel ?
Le texte
Ce diagnostic concerne les immeubles collectifs d'habitation de plus de 15 ans, situés dans une zone où votre commune a décidé de le rendre obligatoire.
Deux situations reviennent le plus souvent :
L'habitat dégradé déjà repéré
Les communes et l'ANAH identifient régulièrement des immeubles nécessitant une attention particulière en raison d'un entretien insuffisant, souvent lié aux difficultés des propriétaires à financer les travaux indispensables à leur préservation.
L'habitat ancien, même bien entretenu
L'habitat ancien, même parfaitement entretenu, mérite une vigilance particulière afin de préserver durablement sa qualité et la sécurité de ses occupants.
Le diagnostic, étape par étape
Délibération de la commune
Le conseil municipal détermine les secteurs dans lesquels le diagnostic devient obligatoire : une rue, un quartier ou l'ensemble du territoire communal.
Notification des propriétaires
Propriétaires et copropriétaires des immeubles concernés reçoivent la notification de l'obligation. Le compte à rebours démarre.
18 mois pour agir
Dès la notification, vous disposez de 18 mois pour faire réaliser le diagnostic par un professionnel qualifié et indépendant, puis le transmettre à la commune. Passé ce délai, la commune peut faire réaliser le diagnostic d'office, aux frais des propriétaires.
Qui peut réaliser un diagnostic structurel ?
Le texte
La loi réserve le diagnostic structurel aux professionnels titulaires d'un diplôme Bac+5 en structure (bâtiment, construction, génie civil ou géotechnique), justifiant d'au moins deux ans d'expérience, strictement indépendants et assurés.
Diplôme Bac+5 en structure
Ce diagnostic est réalisé par des ingénieurs et experts titulaires d'une formation Bac+5 en bâtiment, construction, génie civil ou géotechnique.
Deux années d'expérience minimum
Les compétences techniques sont essentielles, mais l'expérience de terrain fait toute la différence.
Indépendance totale
Aucun lien avec une entreprise de travaux, le propriétaire ou le syndic. Une attestation sur l'honneur est jointe au rapport.
Assurance RC professionnelle
Le décret impose une garantie d'au moins 1 million d'euros par sinistre et 1,5 million par année d'assurance.
Que contient le rapport de diagnostic structurel ?
Le texte
Le rapport suit un modèle imposé par l'arrêté du 22 août 2025. Il documente l'inspection visuelle de l'extérieur, de l'intégralité des parties communes (caves comprises) et d'au moins 30 % des logements, l'analyse des documents de l'immeuble, et conclut sur la solidité et la stabilité générales.
Le modèle de rapport figure en annexe de l'arrêté du 22 août 2025. Vous pouvez le consulter et le télécharger sur Légifrance, arrêté du 22 août 2025.
Hétérogénéité des matériaux d'un mur porteurLa mission se déroule selon un cadre précis :
Inspection visuelle de l'extérieur, de l'intégralité des parties communes (caves comprises) et d'au moins 30 % des logements.
Analyse documentaire : historique des travaux (factures, plans, procès-verbaux d'assemblée générale), carnet d'entretien, diagnostics antérieurs, arrêtés de péril des dix dernières années, certificat d'urbanisme.
Lecture de la descente de charges, de la couverture aux fondations, sans omettre la jonction entre le terrain et le bâtiment ni le sous-sol.
Conclusions sur la stabilité et la solidité générales.
Si des désordres importants sont décelés, le rapport se poursuit : recommandations d'investigations complémentaires (sondages, étude de sol, suivi instrumenté), mesures de sécurisation d'urgence le cas échéant, et travaux hiérarchisés à court, moyen et long terme.
Diagnostic structurel, DTG, PPPT
À retenir
Le diagnostic structurel évalue la solidité et la sécurité de l'immeuble. Le DTG dresse un état des lieux global de la copropriété et oriente sa gestion. Le PPPT établit une feuille de route des travaux à prévoir sur les dix prochaines années.
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), introduit par la loi Climat et Résilience de 2021, anticipe les travaux d'entretien et de rénovation énergétique. Son objet est la programmation des travaux, pas l'évaluation de la structure. En copropriété, il peut toutefois tenir lieu de diagnostic structurel si son auteur justifie des compétences et garanties exigées pour ce diagnostic. Notre guide PPPT ou diagnostic structurel détaille les critères à vérifier, texte par texte.
Le diagnostic structurel, lui, vise la stabilité et la solidité du bâtiment. Les compétences exigées (pathologie du bâti, évaluation de la stabilité, calcul de structures) dépassent largement celles d'un PPPT classique, et il porte sur 30 % des logements en plus des parties communes.
À retenir : l'envoi d'un PPPT ne satisfait l'obligation que s'il a été établi par un professionnel répondant aux conditions strictes du décret. Ces conditions étant sensiblement plus exigeantes que celles applicables aux auteurs de PPPT, la vérification mérite d'être faite avant de considérer que votre plan vous couvre. Les définitions clés de ce dossier sont réunies dans notre lexique du diagnostic structurel.
Pour qui ?
Mairies et collectivités
Le diagnostic structurel est d'abord un outil de prévention à votre main : c'est votre délibération qui déclenche le dispositif. Nous vous aidons à cadrer votre politique de l'habitat dégradé sur des bases techniques défendables : cartographie des zones, appui à la délibération, contrôle et suivi des rapports.
Notre accompagnement des collectivitésSyndics de copropriété
Vous gérez déjà une batterie de diagnostics. Nous prenons le plus grave de tous, la solidité de l'immeuble, et vous remettons un rapport clair, conforme au modèle réglementaire, défendable en assemblée générale.
Demander un devisIDSD accompagne le bâti ancien de toute l'Occitanie méditerranéenne, notamment à Narbonne, Béziers, Carcassonne et Perpignan.
Pour aller plus loin
Des guides plus ciblés, chacun consacré à une situation concrète. Comme le reste du site, ils sont rédigés et signés par un ingénieur structures.
Questions fréquentes
Le diagnostic structurel est-il obligatoire partout en France ?
Non. Il ne devient obligatoire que dans les zones qu'une commune a délibérées, pour les immeubles collectifs d'habitation de plus de 15 ans. Tant que votre commune n'a pas délibéré, l'obligation ne s'applique pas, mais le diagnostic reste une démarche de prévention recommandée pour le bâti ancien.
Qui paie le diagnostic structurel ?
Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires. À défaut de réalisation dans les 18 mois, la commune peut le faire exécuter d'office, toujours aux frais de l'assujetti.
Combien de temps faut-il pour réaliser un diagnostic structurel ?
La durée dépend de la taille de l'immeuble et de l'accessibilité des logements. L'inspection porte sur l'intégralité des parties communes et au moins 30 % des logements, ce qui suppose une coordination avec le syndic pour organiser les visites.
Quelle différence entre un DTG et un diagnostic structurel ?
Le DTG planifie l'entretien général d'une copropriété ; le diagnostic structurel évalue la sécurité de la structure. Les compétences exigées et le périmètre ne sont pas les mêmes : le diagnostic structurel impose un ingénieur Bac+5 structure, indépendant et assuré.
Notre PPPT suffit-il à remplir l'obligation ?
Cela dépend de qui l'a établi. En copropriété, la loi prévoit que l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux satisfait l'obligation, à condition que son auteur justifie des mêmes compétences et garanties que celles exigées pour le diagnostic structurel : diplôme de niveau Bac+5 en structures, expérience, indépendance et assurance. Ces exigences dépassent celles applicables aux auteurs de PPPT : vérifiez le profil du vôtre.
Que risque la copropriété en l'absence de diagnostic ?
Après mise en demeure, la commune peut faire exécuter le diagnostic d'office aux frais du syndicat. Au-delà, ignorer un désordre structurel expose les occupants et engage la responsabilité des décideurs.