En bref
Le diagnostic structurel obligatoire ne se résume pas à une visite technique.En copropriété, la démarche débute lorsque l'immeuble est concerné par une délibération de la commune et la notification prévue par la réglementation. La copropriété dispose alors du délai réglementaire pour faire réaliser le diagnostic et transmettre les éléments demandés.Le syndic doit notamment vérifier si un PPPT existant peut satisfaire à l'obligation, sélectionner un professionnel répondant aux exigences réglementaires et organiser la réalisation de la mission.
L'auteur de ce guide
Antoine Torres
Ingénieur structures
- École des Mines d'Alès
- Mastère Spécialisé CHEBAP
- Sept ans d'expérience en structures
La réponse en une minute : les étapes à retenir
Pour une copropriété concernée, la démarche peut être résumée en quatre étapes :
Réception de la notification de la commune
La copropriété est informée que son immeuble se situe dans un secteur soumis au diagnostic structurel.
Vérification du PPPT existant
Avant de commander une nouvelle étude, il faut vérifier si un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) déjà réalisé peut satisfaire à l'obligation.
Choix d'un professionnel qualifié
Le prestataire doit répondre aux exigences de compétence, de qualification, d'assurance et d'indépendance prévues par la réglementation.
Réalisation du diagnostic
Le bureau d'études examine le bâtiment selon le périmètre réglementaire et établit le rapport permettant d'évaluer sa stabilité et sa solidité.
Qui déclenche le diagnostic structurel ?
La démarche trouve son origine dans une délibération du conseil municipal, qui détermine les secteurs dans lesquels le diagnostic structurel devient obligatoire pour les bâtiments concernés.
La copropriété reçoit ensuite la notification prévue par le dispositif.
À partir de cette étape, le syndic doit organiser la démarche pour le compte du syndicat des copropriétaires et anticiper les délais nécessaires à la consultation des prestataires, aux décisions de la copropriété et à la réalisation effective du diagnostic.
C'est en pratique le syndic qui réceptionne cette notification, pour le compte du syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire de gestion. Le compte à rebours de 18 mois démarre à ce moment-là, pas à la date où le sujet est effectivement porté devant une assemblée. Nous détaillons ce mécanisme, texte à l'appui, sur notre page consacrée à l'article L.126-6-1.
Dix-huit mois peuvent sembler confortables. Ce délai inclut pourtant la recherche d'un prestataire qualifié, l'inscription du sujet à l'ordre du jour, le vote, puis la réalisation de la mission elle-même, qui suppose l'accès aux parties communes et à au moins 30 % des logements.
Il est donc préférable de ne pas attendre l'approche de l'échéance pour engager les démarches.
En amont, un conseil syndical peut préparer le sujet en parcourant l'immeuble : nous décrivons les 10 signes de fragilité structurelle à observer avant l'assemblée générale.
Quel est le rôle du syndic ?
Le syndic constitue l'interlocuteur principal pour organiser le diagnostic.
Il peut notamment :
- analyser la notification reçue ;
- vérifier l'existence d'un PPPT ;
- consulter plusieurs bureaux d'études ;
- recueillir leurs justificatifs de qualification et d'assurance ;
- préparer les décisions nécessaires en copropriété ;
- organiser les accès au bâtiment et aux logements concernés ;
- transmettre les documents disponibles au professionnel ;
- assurer le suivi administratif du dossier.
Le diagnostic structurel doit ainsi être préparé avant la visite du bureau d'études, notamment pour permettre l'accès aux différentes parties du bâtiment.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Le conseil syndical peut accompagner le syndic dans la préparation du dossier.
Il peut notamment examiner les propositions reçues, comparer le contenu des missions et vérifier que les prestataires présentent les qualifications et garanties nécessaires.
Son rôle est particulièrement utile pour éviter de comparer uniquement les devis sur leur prix : le périmètre de la mission, les compétences du professionnel et le contenu du rapport sont tout aussi importants.
L'ordre du jour et le vote en assemblée générale
La décision de faire réaliser le diagnostic structurel, comme le choix du prestataire, suit le parcours habituel d'une dépense de copropriété : inscription à l'ordre du jour, vote en assemblée générale, puis répartition du coût entre les copropriétaires.
Le sujet peut être porté à l'ordre du jour par le syndic, dans le cadre de sa mission de gestion, ou à la demande d'un copropriétaire ou du conseil syndical. Dans une copropriété déjà notifiée par sa commune, l'inscription ne devrait pas attendre : c'est elle qui ouvre la voie à un vote, donc à une commande.
En assemblée, les copropriétaires votent la décision d'engager le diagnostic et, le plus souvent, le choix du prestataire parmi les devis présentés par le syndic. Le coût de la mission est une charge du syndicat des copropriétaires : il est provisionné, puis réparti entre les copropriétaires selon les règles de répartition applicables aux charges communes de l'immeuble.
Le conseil syndical joue un rôle utile en amont de ce vote : sans pouvoir de décision propre, il assiste et contrôle le syndic dans sa gestion, et prépare la décision avant l'assemblée.
Comment choisir le professionnel ?
Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 encadre les compétences et garanties nécessaires pour réaliser le diagnostic structurel.
Avant de choisir un prestataire, plusieurs éléments doivent être vérifiés :
Les compétences
Le professionnel doit disposer des compétences nécessaires en stabilité et solidité des bâtiments, pathologies, structures et fondations.
La qualification
Il doit justifier de la qualification prévue par la réglementation.
L'expérience
Son expérience professionnelle doit être compatible avec les exigences du dispositif et la nature du bâtiment à examiner.
L'assurance
Une assurance responsabilité civile professionnelle adaptée à l'activité est obligatoire.
L'indépendance
Le professionnel doit présenter les garanties d'impartialité et d'indépendance prévues par la réglementation.
Ces éléments peuvent être vérifiés sur pièces avant de retenir le prestataire.
Le décret précise ces exigences : un diplôme d'au moins cinq années d'études supérieures en bâtiment, construction, génie civil ou géotechnique (ou titre équivalent), au moins deux ans d'expérience professionnelle dans l'un de ces domaines, aucun avantage reçu du propriétaire, du syndic ou d'une entreprise intervenant sur l'immeuble, et une assurance de responsabilité civile professionnelle dédiée à l'activité de diagnostic structurel.
Un devis qui ne mentionne aucun de ces points n'est pas nécessairement irrégulier, mais il ne permet pas de conclure. Nous détaillons chaque critère, et la façon de le vérifier sur pièces, dans notre guide qui peut réaliser un diagnostic structurel.
Un PPPT peut-il remplacer le diagnostic structurel ?
Oui, dans certaines conditions.
L'existence d'un projet de plan pluriannuel de travaux ne suffit cependant pas, à elle seule, à considérer que la copropriété satisfait à son obligation de diagnostic structurel.
La réglementation prévoit notamment des conditions concernant les compétences et garanties de la personne ayant élaboré le PPPT.
Lorsqu'un PPPT existe déjà, il est donc pertinent de vérifier son contenu et les qualifications de son auteur avant de commander un nouveau diagnostic.
Cette vérification peut permettre d'éviter une étude inutile ou, au contraire, d'identifier qu'un diagnostic structurel complémentaire reste nécessaire.
Nous détaillons les six critères à vérifier, dossier par dossier, dans notre guide PPPT ou diagnostic structurel.
Que vérifie le diagnostic sur le bâtiment ?
Le diagnostic vise à évaluer l'état général, la stabilité et la solidité du bâtiment.
L'ingénieur examine notamment les éléments structuraux accessibles : murs porteurs, poteaux, poutres, planchers, balcons, charpente, fondations lorsqu'elles peuvent être appréciées, ainsi que les principaux désordres visibles.
La mission comprend également l'examen d'une partie des logements selon le périmètre prévu par la réglementation.
Lorsque l'examen visuel ne permet pas de conclure, le rapport peut préconiser des investigations complémentaires.
Que se passe-t-il après le diagnostic ?
Le rapport permet de disposer d'un état technique de la structure du bâtiment.
Selon les constats, différentes suites peuvent être recommandées :
- aucune intervention particulière ;
- surveillance de certains désordres ;
- mise en place d'un suivi ;
- investigations complémentaires ;
- mesures conservatoires ;
- études de réparation ou de renforcement.
L'objectif du diagnostic n'est donc pas de prescrire systématiquement des travaux, mais d'identifier les éventuelles fragilités et de déterminer la conduite à tenir.
Les 3 questions à poser avant de choisir un prestataire
Avant de retenir une proposition, le syndic ou le conseil syndical peut vérifier trois points simples :
Le professionnel répond-il aux exigences réglementaires ?
Demandez les justificatifs de qualification, d'expérience, d'assurance et d'indépendance.
Notre PPPT peut-il satisfaire à l'obligation ?
Vérifiez son contenu et les qualifications de la personne qui l'a réalisé.
Le devis couvre-t-il réellement le périmètre réglementaire ?
Un prix attractif n'a de sens que si la mission proposée permet effectivement de répondre aux exigences du diagnostic structurel.
IDSD accompagne les copropriétés
IDSD est un bureau d'études structures indépendant spécialisé dans le diagnostic des bâtiments existants.
Nous accompagnons les syndics et copropriétés dans la réalisation du diagnostic structurel : analyse des documents disponibles, visite du bâtiment, examen des désordres, analyse structurelle et rédaction du rapport.
IDSD est dirigé par Antoine Torres, Ingénieur de l'École des Mines d'Alès et titulaire du (CHEBAP) Mastère Spécialisé en Béton Armé et Précontraint au Centre des Hautes Études de la Construction.
Votre copropriété vient d'être concernée par le dispositif ? La première étape consiste à vérifier le PPPT existant, le périmètre de la mission et les qualifications du professionnel avant de commander le diagnostic.
Si votre copropriété vient d'être notifiée, ou si un devis est déjà sur la table, un audit téléphonique de quinze minutes permet de faire le point avant l'assemblée, sans engagement de votre part.
Questions fréquentes
Le diagnostic structurel doit-il être inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale ?
Oui, dès lors que le syndicat des copropriétaires doit engager une dépense pour le faire réaliser. Le syndic peut inscrire le sujet de sa propre initiative, ou à la demande d'un copropriétaire ou du conseil syndical. Dans une copropriété déjà notifiée par sa commune, le sujet a intérêt à figurer à l'ordre du jour de la prochaine assemblée : le délai de 18 mois court à compter de la notification, pas de la tenue du vote.
Qui paie le diagnostic structurel en copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires. Le coût de la mission est provisionné puis réparti entre les copropriétaires selon les règles de répartition applicables aux charges communes de l'immeuble, après un vote en assemblée générale.
Qui choisit le prestataire du diagnostic structurel ?
Le syndic présente les devis à l'assemblée, généralement après avoir vérifié que chaque prestataire répond aux critères du décret. Les copropriétaires votent le choix retenu. Le conseil syndical n'a pas de pouvoir de décision propre, mais il prépare la décision en amont de l'assemblée.
Le diagnostic structurel est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Non. Le dispositif prévu par l'article L.126-6-1 du Code de la construction et de l'habitation concerne les bâtiments d'habitation collectifs situés dans les secteurs définis dans le cadre prévu par la réglementation. Toutes les copropriétés françaises ne sont donc pas automatiquement soumises au diagnostic.
Qui informe la copropriété qu'elle est concernée ?
La démarche est liée à une décision de la commune concernant les secteurs soumis au dispositif. La copropriété reçoit ensuite la notification prévue par la réglementation. Il est important de conserver cette notification, car elle permet notamment d'identifier le bâtiment concerné et les délais applicables.
Quel est le délai pour réaliser le diagnostic ?
La réglementation prévoit un délai à compter de la notification pour faire réaliser le diagnostic et satisfaire aux obligations correspondantes. Le syndic doit tenir compte du temps nécessaire pour consulter les prestataires, organiser les décisions de la copropriété et permettre la réalisation des visites.
Que se passe-t-il si le diagnostic n'est pas transmis à la commune dans les délais ?
La copropriété dispose de 18 mois à compter de la notification de la délibération communale pour transmettre le diagnostic structurel. En l'absence de transmission, le maire peut demander au syndic de produire le document. Si celui-ci n'est pas transmis dans le délai d'un mois prévu après cette demande, la commune peut faire réaliser le diagnostic d'office, aux frais du syndicat des copropriétaires. Il est donc préférable d'engager la démarche suffisamment tôt pour tenir compte du choix du prestataire, des décisions de la copropriété et de l'organisation des visites.
Notre PPPT peut-il remplacer le diagnostic structurel demandé par la commune ?
Oui, sous certaines conditions. En copropriété, un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) peut permettre de satisfaire à l'obligation de diagnostic structurel si la personne qui l'a élaboré dispose des compétences et garanties exigées pour réaliser ce diagnostic. La présence d'un PPPT ne suffit donc pas à elle seule. Il faut vérifier le contenu du document ainsi que les qualifications, l'assurance et l'indépendance de son auteur avant de considérer que la copropriété satisfait à son obligation.